Sentrum:

26 rom med eget kjøkken og bad. Innredet kjeller. Gode leieinntekter. Betydelig potensiale.

Kongens gate 40 - Pensjonat Jarlen, 7012 Trondheim
  • Prisantydning 25 000 000,-

Visning:

Etter avtale med megler.

  • Boligtype Næringseiendom
  • Tomtestørrelse 283

Eiendommen består av 25 rom med eget hybelkjøkken og bad samt fellesarealer og innredet kjeller. Bygningen er opprinnelig oppført omkring 1900 med 4 etasjer over kjeller. Siste vesentlig renovering og byggesak ble utført omkring 1988. Bygningen er i dag driftet som pensjonat, og fremstår med 25 rom for utleie fra 1.etg til 4.etg. Registrert bygningskategori i matrikkel 529 - Hospits/ pensjonat.

Bygningen er i dag driftet som pensjonat hvor gårdeier (eierselskapet) leier ut hele eiendommen til leietaker (driftsselskapet). Leieforholdet løper fra 15.11.2009 til 01.01.2020, hvoretter leieforholdet opphører uten oppsigelse. Oppjustert leie er i dag kr 773 223,- (jfr. årsregnskap Pensjonat Jarlen AS 2017). Se forøvrig til vedlagte leiekonrakt. Driftsselskapet har årlig leieinntekter i dag på 4 815 619,- pr. år. (jfr. årsregnskap Pensjonat Jarlen Drift AS). For driftsresultat for begge selskaper henvises til vedlagt godkjente årsregnskap for 2017.

Leietaker har i leieperioden en ensidig rett til å skriftlig si opp leiekontrakten med 6 måneders varsel. Leietaker har rett til å fortsette leieforholdet i en periode på 10 år til markedsvilkår (leie og øvrige vilkår). dersom leietaker ønsker å benytte sin rett, skal dette meddeles skriftlig til utleier minst 12 måneder før utløpet av inneværende leieperiode. Fristen for å sende flyttingsoppfordring etter leieforholdets opphør settes til 6 måneder. Leietaker dekker alle kostnader tilknyttet leieobjektet, herunder vedlikehold og aty det til enhver tid er i samsvar med offentligerettslige krav.

Vurdering av mulig bruksendring fra pensjonat til bolig/ hybler. For å avklare grunnleggende forhold omkring mulig bruksendring er det avholdt et møte med representant fra kommunen for å søke innspill til hvorvidt det kan forventes tillatelse. Referat vedlagt. Det er også sett på noen sammenlignbare byggesaker/ prosjekter i sentrum for å danne et grunnlag for å estimere i hvilken grad man vil måtte påregne tiltak for å realisere dette. Ovennevnte undersøkelser gir inntrykk av at en bruksendring fra pensjonat til bolig (eks. hybler) kan være den løsningen som gir minst grad av bygningsmessige tiltak, forutsatt at man i all hovedsak klarer å løse dette innenfor eksisterende bygningsstruktur og rominndeling (unngår hovedombygging).

Tiltaket vil likevel kreve flere dispensasjoner, blant annet fra flere bestemmelser KPA. Omfang, og eventuelt utfall av dette er vanskelig å estimere på et tidspunkt hvor det ikke foreligger noe konkret prosjekt eller forslag til utførelse. I en slik vurdering settes det som utgangspunkt at bygningen kan ominnredes på en måte som gir rom for leiligheter/ hybler, og at det for hver etasje må avsettes noe arealer utover dette til felles bruk. Dette vil gi mulighet for langsiktig utleie med standard kontrakter og således kunne åpne for en drift som er forbundet med mindre arbeid henført til løpende forvaltning og personal.

De siste årene har vi sett stadig økende priser for boligbaserte utleieobjekter, hvor attraktivt beliggende eiendommer omsettes med et nøkternt forholdstall mellom kjøpesum og netto inntekt. Bygningen har svært god beliggenhet, men holder i dag en relativt enkel standard. Dersom man skal kunne oppnå en stabilt god pris for hybler/ leiligheter vil dette kreve at det gjøres en investering. Med hensyn til at det gjøres en investering/ oppgradering i forbindelse med bruksendringen som beskrevet ovenfor vil det være mindre risiko knyttet til uforutsette kostnader henført til leilighetene.

Bygningens beliggenhet i sentrum av Trondheim vurderes å gi svært gode vilkår for utleie. Eiendommen ligger også vis a vis et knutepunkt for kollektivtrafikk, og kan således være et godt alternativ både for studenter og arbeidende.

Oppdragsnummer: 1-0294/18

Finn-kode: 134142406

Forbehold
Innholdet i annonsen kan være mangelfull i forhold til lovpålagt opplysningsplikt. Interessenter oppfordres til å innhente komplett informasjon fra megler.